Summary
ㅁ '24년 7월 현재 27개월 길이의 8차 사이클 중 12개월 가량이 지난 것으로 추정
ㅁ 부동산 매매가격 주요 변수는 금리, 미분양, 분양/입주 세대, 정책효과
ㅁ '25~26년 주택 공급 절벽은 피할 수 없음. 아파트 쏠림 현상 가속화
ㅁ 30대 실수요가 부동산 회복 견인
ㅁ 건설업종은 과매도 회복 국면 but 주가 상승 지속성은 미지수
집값 상승과 함께 회복되어가는 기대감
| 들어가며
수도권 전세가 상승에 이어 매매가 상승 분위기가 예사롭지 않습니다. 정부에서 대출금리 규제, 공공주택 공급 등의 시그널을 시장에 던지는 것을 보면, 주택 가격 상승을 용인할 마음은 없어보입니다. 아직 PF 구조조정이 완료되지 않은 시점에 연착륙을 시도하는 노력이 돋보입니다만, 시장이 마음대로 움직여줄지 의문이네요. 주변에서도 부동산 얘기가 종종 들리는 것을 보면 분위기가 달아오르고 있는 것 같습니다. 건설업종 주가도 의미있는 반등을 보이는 것 같아 관련 내용을 정리해봅니다.
Dall-E가 그린 대한민국 신축 아파트 단지
| Contents
1. 주택 경기사이클은 평균 5년 주기
2. 부동산 매매가격 주요 변수
3. 아파트 공급 충격과 빌라,오피스텔 시장 붕괴
4. 30대 실수요가 견인하는 주택시장 회복
5. 건설업종 투자 시계열
* 같이 보면 좋은 글
PF 시장 | 증권사, 신탁사에게 찾아온 위기 너머의 기회
https://agde-agde.blogspot.com/2024/07/pf.html
1. 주택 경기사이클은 평균 5년 주기
전국 아파트 매매가격 YoY 변동률 기준으로 시계열자료를 보면 '86년 이후 7차례의 사이클이 확인됩니다. '24년 7월 현재는 '23년 7월 저점 이후 8차 사이클이 시작된 후 12개월 가량이 지난 것으로 보이며, 그래프에는 '24년 2월 데이터까지 반영되어있어 YoY 변동률이 (-) 구간 깊숙이 들어가있으나 현 시점으로 올수록 0에 근접할 것으로 예상됩니다. 과거 데이터를 보면 YoY 변동률이 (-) 구간에 위치한 기간은 최대 33개월을 넘지 않았습니다.
사이클의 길이는 최근으로 올수록 점점 짧아지고 있습니다. 이번 확장기의 길이를 가늠해보면 4~7차 사이클 평균 길이인 27개월 정도가 아닐까 싶네요.
2. 부동산 매매가격 주요 변수
아파트 매매가격에 영향을 미치는 주요 변수는 1)금리, 2)미분양, 3)분양/입주 세대, 4)정책효과 입니다.
1) 금리
금리는 부동산 매입 시 대출이자에 영향을 미치므로 부동산 가격과 음의 상관관계에 있습니다. 한국 기준금리는 미국에 후행하고 있으며, 미국에서는 올해 9월 금리인하가 예고되고 있으니 한국은 '25년은 되어야 금리인하가 시작될 것으로 예상됩니다. 금리인하가 시작되어도 부동산 가격이 바로 하락하는 건 아니고 시장에서 인식되기까지 1년 가량의 시차가 존재합니다.
2) 미분양
아파트 미분양은 시장 수요 대비 초과공급을 의미합니다. 미분양 물건의 경우 할인분양 등의 수단을 동원하게 되므로 신축, 구축 가격 모두에게 부담을 줍니다. 전국 기준 준공후미분양은 증가 추세 초입에서 고점까지 3년 기간이 소요되었고, 준공후미분양 증감은 미분양 대비 약 1년 후행하는 모습을 보였습니다. 현재 미분양 증가 사이클은 4Q22에 시작되어 '25년까지 추세가 이어질 것으로 보입니다.
금리와 함께 놓고 보면 미분양은 금리 변곡점 대비 약 1년 후행하는 모습을 보였기 때문에 '25년 금리인하 시작 > '26년 미분양 물량 감소 시작 > '27년 준공후미분양 감소를 예상해볼 수 있습니다. 건설업종 주가가 좋았던 '20~21년 시기를 되돌아보면 전국 미분양이 낮았다는 게 눈에 띄는데, '25년 이후 입주물량 감소가 예견되어있어 '25~26년에도 미분양이 급감하는 모습이 재현될 가능성이 있습니다.
3) 분양/입주 세대
'00년대 이후 입주는 분양 대비 약 2~3년 후행하는 모습이 확인됩니다. '10년 이후 입주세대가 분양세대보다 많았던 시기를 놓고 보면 매매가격과의 상관관계는 떨어지지만, 전세가격 하락에는 유의미한 영향이 있음을 확인할 수 있습니다. '25년 입주 예정물량은 약 25만세대로 YoY 26% 감소할 예정이라 전세가격 상승이 예상됩니다. 전세가율(전세가/매매가) 상승은 매매가격 상승을 뒷받침하는 요인 중 하나입니다.
4) 정책
정부는 거래, 조세, 금융, 공급 등을 조정하여 부동산 가격을 안정시키려고 하지만, 과거 사례를 보면 정책 유효성이 높진 않았습니다. 부동산 시장을 억제했던 시기는 노태우, 노무현, 문재인 정부 3차례 / 완화 시기는 김영삼, 김대중, 이명박, 박근혜 4차례 였습니다.
부동산 억제 정책을 폈던 시기의 공통점은 기대했던 효과가 나타나지 않았다는 것입니다. 이미 상승기에 들어갔을 때 정책을 펴도 그 효과는 사후적일 수 밖에 없었습니다. 특히 거래, 조세 관련 규제는 시장에 잘못된 신호를 주며 오히려 가격 폭등을 유발하기도 했었습니다.
한편, 완화 정책을 폈던 시기에는 그 효과가 임기 내에 나타났으나 정책에 대한 시장의 민감도가 예상보다 높아 부작용이 발생했습니다. 가장 최근 사례인 박근혜 정부 시기를 보면, 아예 정책 노선을 부동산 부양을 통한 경기 활성화로 잡았었습니다. 이에 따라 '15년부터 주택가격 상승이 본격화되긴 했으나 가계부채가 폭증하여 결국 가계대출을 억제하는 규제안을 발표하게 되었습니다.
현 정부는 부동산 완화 정책을 취하고 있으나 그 속도는 조절하고 있는 것으로 보입니다. 공급규제 완화, 대출규제 완화, 세제 개편 등이 발표되었으나 시장이 반등하는 모습이 보이면 대출을 다시 규제하는 등의 패턴을 반복하고 있습니다. '20~21년 가격 급등 피로감으로 인해 현재 수준 내지는 완만한 상승 정도를 목표로 하고 있는 것으로 판단됩니다.
그러나 지방 중심의 미분양 증가세, 착공 지연으로 인한 건설업체 유동성 위기 등을 감안하면 분양시장 연착륙을 위한 정책이 뒷받침되어야 합니다. 실제로 연착륙의 선결과제인 PF 문제를 풀기 위해 구조조정이 본격적으로 시작되고 있습니다.
3. 아파트 공급 충격과 빌라,오피스텔 시장 붕괴
'22년 하반기 이후 PF 시장 경색으로 아파트 분양시장은 타격을 입었습니다. 결국 '23년 분양이 급감했고, 그 여파로 '26년까지 입주량 감소는 예견되어있습니다. '21년 분양물량이 공급되는 '24년 36만세대 입주량이 '24~26년 기간 중 최고점 입니다.
'24년 분양은 과거 평균인 38만 세대에 못미치지만 YoY 40% 가량 증가한 30만 세대가 예상됩니다. 그 이유는 1) 정부의 PF 구조조정 정책에 따른 본 PF 전환 독려, 2) 원자재 가격 안정, 3) 공사 지연 해소 등이 있습니다.
분양이 일부 회복된다 해도 '25~26년 공급 절벽은 피할 수 없습니다. 서울은 1.2만 세대 올림픽파크포레온 입주가 끝나면 입주물량이 연간 1만 세대를 하회할 전망입니다. 수도권 입주량은 과거 연평균 15만 세대였으나 '25년 9만 세대, '26년 6만 세대로 급감하며, '26년의 경우 지방도 대부분 권역에서 평년의 절반 이하로 하락합니다.
빌라, 오피스텔 공급도 감소하고 있습니다. 준공실적을 보면 '24년부터 빌라는 예년의 1/4, 오피스텔은 1/2 수준으로 급감합니다. 이들 주택유형의 공급 감소는 아파트 쏠림 현상을 가속화 시키게 되는데, 과거 전세 상승기와는 다른 점입니다.
4. 30대 실수요가 견인하는 주택시장 회복
총인구는 감소해도 신규 주택 수요층인 30대 인구는 '24년부터 5년간 연평균 5만명씩 증가합니다. 이 기간 30대의 부모 계층인 60대도 연평균 7만명씩 증가합니다. 인구통계적으로 주택시장의 성장성은 중기적으로 보장되어있는 셈입니다. 실제로 30대는 '24년 1~5월 주택 구입의 주요 계층이었고, 이들이 주요 실수요자가 될 것이라는 점은 혼인건수 반등, 이사건수 증가 등의 데이터들로 입증됩니다. 지금의 30대는 부모 세대로부터 부의 이전을 받아 주택을 매수하고 있습니다.
이들 실수요층의 세대적 특성, 그리고 그동안 진행된 건축비 상승으로 인해 신축 아파트 선호도는 강화될 것으로 예상됩니다. 아파트 매수를 고민하는 분들은 서두르셔야 할 것 같군요.
5. 건설업종의 투자 시계열
건설사, 건자재 회사는 분양 또는 공사를 해야 돈을 버는 회사들 입니다. 따라서 '25~26년 기간 중 이들 회사의 실적은 좋을 수가 없습니다. 올해 하반기에는 PF 사업성 검토 결과에 따라 본격적인 구조조정이 실행됩니다. 봄 바람이 아니라 겨울 바람이 매서운 상황인데 건설업종 주가는 바닥을 치고 올라오는 모습입니다. 아직은 건자재보다 건설사 주가 반등폭이 더 강합니다.
건설사는 PF 구조조정의 윤곽이 어느 정도 나와서 최악을 지났다는 인식이 주가에 반영된 것으로 보입니다. 주택 비중이 높은 회사 중 HDC현대건설산업, GS건설, 자이에스앤디 등의 주가 상승폭이 높았는데, 공통점은 1) 부실 시공으로 브랜드 이미지에 손상을 입었고, 2) 주가 하락폭이 강했다는 점입니다.
HDC현대건설산업은 광운대 개발이 있어 주가 회복이 유의미하게 이루어졌으나 GS 계열은 주가가 올라도 과거 폭락 이전 시기의 바닥권에도 미치지 못하고 있습니다. 이 밖의 건설사들도 과매도 국면이 평균 수렴하는 정도의 주가 상승이 나타나고 있지만, 본격적인 주가 반등을 기대하긴 어려울 것으로 예상됩니다. 일단은 정부의 공급 확대 시그널이 Q 증가 기대감으로 어느 정도 연결되는지가 관건입니다. PF 구조조정 이후 민간 부문까지 공급을 확대한다고 해도 분양, 착공 모두 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 보여 이걸 주가에 미리 반영할 지 모르겠군요.
건자재 업종 또한 그동안 주가 하락이 지속되어 과매도 국면이 회복되는 수순으로 보이며, 주가 상승의 지속성은 의심스러운 상황입니다. 건설업종 주가가 한창 좋았던 '20~21년 시기를 돌이켜보면 그 때는 분양, 착공이 향후 증가할 것이라는 기대가 있었고, 원자재 가격 상승이 건자재 판매가격 상승으로 이어지는 시기였습니다. 시멘트, PHC파일, 철근 등 가격이 안오르는 게 없었죠.
반면 지금은 건자재 P, Q 모두 하락기의 모습을 벗어나지 못한 것으로 보입니다. 집을 덜 짓는데 무슨 수로 자재를 판매하나요? 판가를 많이 올린 시멘트조차도 당분간 Q 감소의 영향권을 벗어나지 못할 것으로 보입니다. 하방 위험은 적어보이나 어느 세월에 상방이 열릴지 모르겠군요.
주가는 항상 업황에 앞서 움직이기 시작합니다. 건설업종의 내러티브는 다시 시작되지만 숫자에 대한 기대감은 아직 기다림이 필요한 것으로 판단됩니다.
* 참고자료
- 건설 | 역사는 반복된다 (대신증권 이태환, 24-03-23)
- 주택시장 전망 : 2014년 데자뷔(삼성증권 이경자, 허재준, 정민기, 홍진현, 박세웅, 24-07-03)
* Disclaimer
- 저는 이 글과 관련한 종목을 언제든지 관련 매매할 수 있습니다. 이 글은 투자를 추천하는 글이 아니며, 보유 종목이 속한 산업의 방향성을 검토하기 위해 작성한 글입니다. 정보 공유 차원에서 공개하지만 그 목적은 어디까지나 단순 정보 제공일 뿐입니다. 누군가 이를 근거로 투자를 했을 경우 발생할 수 있는 모든 일들에 대해 저는 법적 책임을 지지 않습니다. 또한, 이 글의 내용은 부정확한 내용과 오류를 포함하고 있을 수 있다는 점에 유의하여 주시기 바랍니다. 투자는 본인의 독립적인 리서치, 판단, 의사결정 등에 따라 이루어져야 하며, 투자의 책임은 전적으로 투자자 본인에게 귀속된다는 점을 기억해주시기 바랍니다.
좋은 글 잘 읽었습니다.
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