| Contents
1. 주요 은행별 주택담보대출 & 전세자금대출 조건 (24-09-13 기준)
2. 서울 강북구 SK북한산시티
3. 서울 삼각산 아이원
4. 결론 : 전세가 추가 상승을 확인하고 가야
Dall-E가 표현한 북한산 가을 풍경
1. 주요 은행별 주택담보대출 & 전세자금대출 조건 (24-09-13 기준)
금감원의 가이드라인 혼선으로 은행권 대출 조건도 제각기 다른 상황입니다. 감독 당국이 가계대출의 고삐를 느슨하게 쥐면 그 돈이 곧장 부동산 시장으로 향하고 있는데, 향후 2년 정도 입주물량이 급감하니 한편으로는 이러한 자금 흐름이 이해가 가는 상황입니다. 그런데 은행에 따라 대출이 되는 곳이 있고 안되는 곳이 있다면 결국 열심히 알아본 사람만 흐름을 따라갈 수 있는 시장이 되겠지요. 기 보유 중인 아파트를 담보로 대출을 받고자 한다면 대출한도에 제약이 많으니 다양한 경로를 검토해야할 것으로 예상되며, 부동산 매매 계획이 있다면 사전에 여러 은행에서 충분한 상담을 거친 후 자금 스케줄을 잘 짜야할 것 같습니다.
2. 서울 강북구 SK북한산시티
서울 아파트도 주요 권역은 전고점 부근까지 오르거나 전고점을 돌파했지만, 외곽의 구축들은 전고점에 미치지 못한 단지들이 많이 있습니다. 그 중에서도 전세가율이 높은 단지들을 뽑아보면 임장을 해볼만한 곳들이 나오는데요. 이번 추석 연휴를 맞아 서울 미아뉴타운에 해당하는 강북구의 SK북한산시티로 임장을 다녀왔습니다. 지도를 놓고 보면 우이신설선 솔샘역이 붙어있고 삼각산초등학교, 삼각산중학교를 끼고 있는 단지이고, 삼각산고등학교도 멀지 않습니다. 입지가 괜찮은 반면 전세가율이 65% 내외로 대략 2.2억원 내외 자금으로 전용 59 갭투자가 가능한 곳입니다. 근처의 단지들도 전세가율이 높은 편이나 신축에 가까울수록 실투자 금액은 점점 더 높아집니다.
빨간색 화살표는 올라가는 경사, 파란색 화살표는 내려가는 경사
매매가격이 오르지 못하는데는 이유가 있는 법, 실제 단지를 방문해보니 경사가 상당했습니다. 단지명 그대로 산 중턱에 아파트를 지어놓았다고 보면 딱 맞을 것 같군요. 단지 자체는 2000년대 초반에 지어져 관리 상태는 무난해보였으나 경사는 어떻게 할 수가 없었습니다. 초등학교는 삼각산초등학교 배정이지만, 중학교는 삼각산중학교가 인원을 다 받아들이지 못하는 관계로 추첨 결과에 따라 솔샘중학교로 배정되기도 합니다.
솔샘중학교는 단지에서 미아뉴타운 벽산아파트 방향으로 대로를 건넌 다음 꽤나 걸어가야 하는데, SK북한산시티 117동 기준으로 도보 15~20분 정도가 소요됩니다. 거리는 700m 지만 경사라서 여름에는 땀을 뻘뻘 흘리게 될 것 같군요. 솔샘역은 단지에 붙어 접근성은 좋지만, 솔샘역 인근의 148동부터 시작하여 아파트 동들이 경사면을 따라 내려가도록 배치되어있어 대부분의 동에서 지하철역을 이용하려면 걸어올라와야 합니다.
그러나 솔샘역은 4호선 성신여대입구역까지 3정거장, 2호선 신설동역까지 5정거장 거리라서 광화문 인근이 직장이라면 출퇴근하기 괜찮은 위치인 것으로 보입니다. 또한, 아파트 단지가 사방을 둘러싸고 있어 유흥가와 같은 유해시설이 없다는 것도 장점입니다. 아기를 키우는 집이라면 경사 때문에 다니기 힘들 수 있지만, 학교를 다니는 아이를 키우는 집이라면 충분히 살만한 여건이었습니다.
부동산에 방문해보니 8.8. 대책 발표 후 거래 분위기는 많이 식었다고 합니다. 침체기 직후 매매 체결이 한창 진행되다가 소강 상태로 들어갔으며, 앞으로는 대출 규제로 인해 올해 2분기 때의 분위기가 재현되기는 어려워보인다고 하는군요. 서울 타 지역 대비 상대적 저평가를 논할 수는 있어도 이 단지만 놓고 봤을 때 저평가 국면은 아닌 것으로 보입니다. 대출 규제로 인하여 앞으로 키맞추기 상승장이 펼쳐질지는 지켜봐야할 것 같습니다.
3. 서울 삼각산 아이원
삼각산 아이원은 미아뉴타운과 길음뉴타운의 경계선에 위치한 단지로, 초등학교는 길음초등학교로 배정됩니다. SK북한산시티보다 상대적으로 고도가 낮은 곳에 위치하고 있으나 단지가 경사면에 위치했다는 점은 동일합니다. 길음초등학교, 삼각산중학교, 삼각산고등학교가 모두 인근에 접하고 있으며 단지 주변이 다른 아파트 단지들로 둘러싸여있어 유해시설이 없습니다. 단지 연식은 2000년대 초반으로 SK북한산시티보다 1~2년 더 오래되었으나 상태는 크게 차이가 없어보였습니다.
노란색 선은 미아뉴타운과 길음뉴타운의 경계선을 의미
삼각산 아이원은 내부 구조가 넓게 빠졌다고 하는데, 이러한 평은 과거 왕십리 풍림아이원에서도 들어본 적이 있는 것이었습니다. 왕십리 풍림아이원은 5호선 행당역에 접한 행당 대림아파트에서 경사면을 타고 올라오는 곳에 위치하고 있는데, 경사로 인해 다니기가 불편하다는 단점이 있음에도 불구하고 내부 구조가 넓게 빠져서 시세는 행당 대림아파트와 큰 차이를 보이지 않습니다. 삼각산 아이원도 내부구조를 보면 더 좋았을텐데 여건상 내부구조는 확인하지 못했습니다. 평면도가 거의 똑같으니 실제 느낌도 비슷하지 않을까 예상해봅니다.
삼각산 아이원의 전방부에는 삼각산중학교와 길음초등학교가 있고, 이들 2개 학교 사이는 야트막한 산입니다. 경사라는 점만 빼면 단지의 주변 여건은 좋은 편입니다. 다만 단지 자체가 지하철 역과 역 사이의 가운데에 있어 대중교통은 버스에 의존해야 합니다. 대중교통 편의성이 단점이라는 게 아쉽군요. 단지 규모는 1,300세대 정도 되며 시세와 전세가율은 SK북한산시티와 비슷합니다. 인근에 지하철이 없다는 점 이외에는 SK북한산시티보다 생활하기에 더 좋아보입니다.
거래 분위기는 SK북한산시티와 대동소이 합니다. 거래가 한바탕 일어난 다음 소강 국면이고, 서울 타 지역 대비 상대적 저평가를 논할 수는 있어도 이 단지만 놓고 봤을 때는 매매가격이 오르긴 올랐습니다.
4. 결론 : 전세가 추가 상승을 확인하고 가야
이들 단지의 분위기는 주식으로 표현하면 상승 후 횡보장세 정도 되는 것 같습니다. 전세가율이 65% 정도 되지만 전세가 상승이 이어질 경우 매매가격도 더 올라갈 수 있겠죠. 이들 단지에 투자한다면 고점 회복 정도로는 부족하고 전고점 돌파가 되어야 유의미한 세후수익률이 나올 것입니다. 물론 이런 분위기가 형성되면 매매 호가도 같이 올라가지만, 주변에 대단지가 밀집되어있어 서두를 필요는 없어보입니다. 대단지가 많으면 언제나 급매 수요가 있기 마련이죠.
미아뉴타운을 살펴보다 보면 자연스레 눈길이 길음뉴타운 쪽으로 내려갑니다만, 이 쪽으로 갈수록 전세가율은 낮아지고 실투자금은 커집니다. 어쩐지 성장주와 가치주 중에 뭐가 더 좋냐를 논하는 것 같은 느낌이 드는군요.
Comments
Post a Comment