230812 | 래미안그레이튼 3차 34평, 역삼푸르지오 34평 임장기

역삼 아파트 단지 입지와 몇 개 단지를 임장한 내용을 기록합니다.

역삼쪽 아파트 단지는 "역삼" 이라는 명칭으로 인하여 테헤란로 인근을 연상케 하지만, 실제 입지는 분당선 한티역 인근이라고 볼 수 있습니다.

한티역에는 롯데백화점이 있고, 인근에는 재래시장과 약간의 빌라촌이 접해있습니다.

역삼은 진선여중/여고가 자리잡고 있어 일반적으로 여아 학군지로 알려져있지요.

초등학교는 개나리SK뷰 옆에 위치한 도성초등학교와 아파트 단지 맞은편 빌라촌 사이에 있는 도곡초등학교가 있습니다.

1. 래미안 그레이튼 3차 34평

역삼 래미안은 재래시장, 빌라촌과 접한 위치에 있고, 래미안그레이튼 3차는 역삼래미안 맞은편에 있습니다.

입지는 상기 지도 이미지를 참조하시면 되겠습니다.

래미안그레이튼 3차 단지는 역삼중학교와 맞닿아있고, 지도만 놓고 보면 도성초등학교가 가까워보입니다.

실제로 걸어서 가보면 초등학교 1학년생 기준으로 도보 약 10~15분 거리(어른 기준 5~10분 거리)에 있습니다.

그러나 안타깝게도 역삼래미안과 래미안그레이튼 3차는 도곡초등학교에 배정됩니다.

일반적으로 도성초 선호도가 높기 때문에 이는 가격 할인 요인으로 작용하고 있습니다.

래미안그레이튼 3차는 2009~2010년에 입주한 단지 임에도 불구하고 관리가 상당히 잘 되어있습니다.

역삼래미안 쪽에서 래미안그레이튼 3차 단지에 도보로 들어갈 때는 보통 지하 주차장을 이용하게 되는데, 그래서인지 지하 주차장에도 오가는 사람이 꽤 많은 편입니다.

제가 본 34평형은 일반적인 판상형 구조라서 특이사항이 없었습니다.

엘리베이터, 복도 모두 관리가 잘 되어있었고, 판상형 특유의 무난함이 신축을 선호하는 분들에게도 충분히 어필할 수 있는 수준이었습니다.

다만 초등 저학년 학부모라면 도곡초등학교 선호도는 둘째 치고 통학 시 대로를 건너야하고, 거리도 꽤 된다는 부분이 상당한 부담으로 작용합니다.

초등 3~4학년 이후에는 크게 문제될 것 같진 않습니다.

역삼쪽 단지 답게 학군 수요가 항상 많아서 '22년 부동산 가격 조정기에는 아예 매매가 없었습니다.

그래서 가격 하락이 거의 없었던 것으로 나타납니다.

부동산 얘기로는 "이 동네는 들어올 사람은 많고 나갈 사람은 없어서 매물이 많지 않다" 라고 하더군요.

다음의 차트는 '10년 이후 실거래가 추세 입니다.

다이아몬드꼴 점 모양이 거래가격이며, 숫자로 써져있는 게 억 단위 가격 입니다.

'21년 최고가는 25.5억원이었고, '23년 3월경 24.5억원 거래가 있었습니다.

2. 역삼푸르지오 34평

역삼푸르지오는 이 일대에서 가격 메리트가 있는 단지입니다.

2006~2007년 입주한 단지이나 관리가 잘 되어있어 신축 선호도가 높은 분도 이 정도면 살 수 있겠다 정도 느낌을 전할 수 있을 것으로 보입니다.

단, 래미안그레이튼 3차에 비해서는 연식이 느껴집니다.

역삼푸르지오는 도성초 배정이라 초등학교 배정으로 인한 할인 요인은 없습니다.

다만, 지하주차장이 빽빽한 편이고, 주차구역에 경사가 있는 등 다소 정돈되지 않은 모습이 보입니다.

개인적으로는 이 부분이 가장 걸리더군요.

구축 지하주차장에서 느껴지는 으스스한 느낌이 다소 묻어나고 있습니다.

33평 구조는 전형적인 판상형 구조였습니다.

엘리베이터, 복도 모두 연식을 감안하면 무난하고, 집은 어차피 리모델링을 해야하기 때문에 상태는 문제될 사항이 아닌 것으로 보입니다.

역삼푸르지오에서 도성초까지 거리는 멀지 않으나 중간에 2차선 도로를 건너야하고, 차량 통행량이 꽤 있기 때문에 초등 저학년 학부모에게는 다소 걱정이 되는 부분입니다.

물론 동네 분위기를 감안할 떄 등교시간에 교통 정리를 하는 분이 상주할 것으로 보이지만, 하교할 때는 그렇지 않을 것이므로 고민을 하게 만들더군요.

역삼쪽 단지는 대치동과 한 블럭, 거리로는 1~1.5km 정도 떨어진 입지라서 학군지 느낌이 많이 납니다.

거리에 아이들이 많이 보이고, 학원에 오가는 풍경이 빈번히 보입니다.

역삼래미안에서 도성초까지 약간의 경사가 있긴 하지만(상기 지도 이미지의 빨간색 화살표 부분) 대치 삼성 래미안이나 대치현대아파트에서 보았던 정도의 경사는 없었습니다. 

다음의 차트는 '10년 이후 실거래가 추세 입니다.

다이아몬드꼴 점 모양이 거래가격이며, 숫자로 써져있는 게 억 단위 가격 입니다.

'21년 최고가는 래미안그레이튼 3차보다 더 높은 27.3억원이었습니다만, '22년말 전후에 급매가 좀 나오는 모습입니다.

이 무렵에 20.8억원에 거래된 게 있네요. 증여일 수도 있겠습니다.

대치동 구축과 역삼동 단지 중에 하나 고르라고 하면 고민하게 될 것 같네요.

개인적으로는 역삼동에 관심이 많아 3번 정도 걸어서 임장을 꼼꼼히 해보았는데 정서적인 주거 안정성 측면에서는 대치동보다 역삼동이 더 좋았습니다.

물론 재건축 이후 대치동은 역삼동보다 훨씬 살기 좋아지겠지만, 그건 수십년 후의 일이 되겠지요. 

역삼동 쪽에서 생활하다가 좋은 타이밍에 대치동 재건축 물건으로 갈아탈 수 있다면 좋겠습니다만, 그러려면 정말 열심히 일해야할 것 같습니다^^